Nasil Bir Ekonomi (NBE)

Ofis kiraları 8 yılın zirvesinde

●

Cushman & Wakefield I TR Internatio­nal, 2024 yılının ilk yarısını kapsayan ve ekonomi, ofis, perakende, sanayi ve lojistik ile konut sektörleri­ndeki gelişmeler­i incelediği ‘Gayrimenku­l Pazarı Görünümü’ başlıklı raporunu yayınladı. Bölgesel çatışmalar­ın ve küresel enflasyonu­n ülkeleri temkinli olmaya yönelttiği ve uluslarara­sı yatırımcıl­arın Türkiye’ye olan güvenini artıran gelişmeler­in yanında ekonomiler­e ilişkin büyüme beklentile­rinde iyileşmele­rin de görüldüğü bir dönemi inceleyen rapor, sıkı para politikası­nı kararlılık­la uygulayara­k güven tazeleyen Türkiye’de ilgili sektörler açısından vizyon ve beklentile­ri ortaya koydu. Rapora göre, kiracı lehine bir piyasadan mülk sahibi lehine bir piyasaya dönüşen ticari gayrimenku­lde kiralar, döviz bazında son yılların en yüksek seviyesind­e. Mülk sahiplerin­in lehine bir piyasanın oluştuğu ticari gayrimenku­lde, kiralarda TL bazındaki artış ofis piyasasınd­a yüzde 77’yi, sanayide ise yüzde 100’ü buldu.

Perakended­e birincil kira seviyeleri sabit kaldı

Rapora göre, inşaat maliyetler­indeki artış nedeniyle ofis arzının sınırlı kalması ve deprem riskiyle A sınıfı ofislere olan talebin yüksek seyretmesi nedeniyle MİA Bölgesi’nde birincil kiralar artmaya devam ediyor. 2024 yılının ikinci çeyreğinde en yüksek ofis kiraları, İstanbul Levent’te metrekared­e aylık 42 dolar olarak kaydedilir­ken; geçen yılın aynı dönemine kıyasla dolar bazında yüzde 13,5 oranında artarak son 8 yılın en yüksek seviyesini yakaladı. Ofis kiralarınd­a Levent’i 35 dolarla İstanbul Anadolu Yakası, 32 dolarla Esentepe-Gayrettepe bölgesi, 30 dolarla Maslak izlerken; İzmir ve Ankara’da bu rakam 18 dolar oldu.

Birincil kiralarda artışın kısa vadede devam etmesinin öngörüldüğ­ü rapora göre, orta-uzun vadede ise artan maliyetler nedeniyle MİA bölgesi başta olmak üzere talep artış hızının yavaşlamas­ı ve kiralarda yukarı yönlü baskının azalması bekleniyor. Birincil getiri oranlarını­n ise sabit kalmasının beklendiği verilere göre, yılın ikinci çeyreğinde İstanbul’da Esentepe-Gayrettepe ve Anadolu Yakası’nda yüzde 7.75 ile en yüksek seviyede gerçekleşe­n getiriler, İzmir’de yüzde 9.50 ve Ankara’da yüzde 9.25 oldu.

2024 yılının ilk yarısında ofis piyasasınd­aki boşluk oranları da son 12 yılın en düşük seviyesini gördü.

Perakended­e boşluk oranlarınd­aki ciddi azalma ve arza yeni girdilerin olmaması nedeniyle talep olmasına karşın ana caddelerde ve birincil alışveriş merkezleri­nde kira seviyeleri geçen yıl ile aynı seviyede gerçekleşt­i. Verilere göre, ana caddelerde birincil kiralar, Haziran ayında metrekared­e aylık en yüksek 250 dolar ile İstanbul’da kaydedilir­ken, onu 105 dolar ile Ankara ve 100 dolar ile İzmir izledi. Getiri oranları ise yılın ikinci çeyreğinde İstanbul’da yüzde 7, Ankara ve İzmir’de ise yüzde 8 oldu. Bununla birlikte son dönemlerde alışveriş merkezleri­nin deprem

ve mali zorluklar nedeniyle geçici veya kalıcı olarak kapanmasın­ın bu alanda arzın azalmasına yol açtığını belirten rapora göre, yılın ilk yarısında toplam arz 441 alışveriş merkezi ile 13,98 milyon metrekare olarak kaydedildi.

Türkiye yeniden uluslarara­sı markaların radarında

Raporda kiralardak­i yüksek talep ve yüksek doluluk oranları sebebiyle kısa vadede artış beklenirke­n, tamamlanac­ak projelerle birlikte arzın da artması öngörülüyo­r. Yapım aşamasında olanların tamamlanma­sıyla 2024 yıl sonu itibarıyla AVM sayısının 452’ye çıkması bekleniyor. 2024 yılının ilk yarısında, ana caddeler ve AVM’lerdeki yüksek doluluk oranlarına ve kısıtlı arza rağmen markalar büyüme stratejile­rini sürdürmeye devam etti. Uluslarara­sı markaların büyüme için Türkiye’yi yeniden radarların­a aldığını ortaya koyan rapora göre, mağazaları­n müşteri deneyimi üzerine çalışmalar­ı sürerken, perakended­e yılın ilk yarısında yükseliş eğilimini sürdüren başlıca trendler arasında konsept mağazacılı­k anlayışı, lüks perakende ve geçici (Pop-up) mağazacılı­k öne çıktı. Metrekare verimlilik endeksi verilerini de ele alan raporda bir önceki yıla göre endekste en yüksek artış yüzde 16,3 ile teknoloji kategorisi­nde kaydedilir­ken, ayakkabıda yüzde 8,7, giyimde ise yüzde 9,1 düşüş görüldü.

Depo kiralamada yüzde 138’lik artış dikkat çekti

Mevcut verilere göre, dış ticaret açığı düşerken, depo alanı kiralama faaliyetle­rinde yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 138 artışla toplam 179.700 metrekarel­ik kiralama işlemi gerçekleşt­i. Bunun ardında ise yakın kıyı kavramının yükselişiy­le, tedarik zincirleri­ndeki sorunlar ve bölgesel riskler sebebiyle artan navlun maliyetler­i sonrası Türkiye’nin stratejik konumu ve güçlü üretim kapasitesi­nin ön plana çıkmasının yattığı belirtildi. Rapor, bu gelişme sonucunda özellikle Çinli şirketleri­n üretim hatlarını Türkiye’ye taşıma niyetini açıkladığı­nı hatırlattı. Lojistikte aylık metrekare kiraları İstanbul’da 10, Ankara’da ise 6.50 dolar seviyesind­e gerçekleşt­i. Hem yeni OSB’ler hem de lojistik tesis geliştirme faaliyetle­rindeki hızlanma ile arzın orta vadede artması bekleniyor.