Nasil Bir Ekonomi (NBE)

Global gayrimenku­l krizi

Dünyada gayrimenku­le dayalı finansmand­a yükselen faizler nedeniyle bir kriz yaşanıyor. Geçen yıl ABD’de başlayan bankacılık krizi New York Community Bankcorp ( NYCB) bank ile tekrar kıvılcım aldı ve bankanın hisseleri 1 mart 2024 tarihinde % 26 düşerken yılbaşında­n bu yana düşüş % 65 oldu. Dada önce Silicon Valley Bank, Signature ve First Repuplic

Bank geçen yıl ticari gayrimenku­l finansmanı nedeniyle zora giren bankalar olmuştu. ABD’de gayrimenku­l finansmanı banka kredileri içinde önemli yer tutuyor. 21 Şubat 2024 tarihi itibariyle 12,3 trilyon USD olan kredilerin % 45.5’i ticari ve bireysel konut kredilerin­e ait. Dağılımı 3 trilyon USD ticari 2.6 trilyon bireysel konut. Rakamlar bu kadar yüksek olunca yükselen faizler hem borçlu hem de kreditörle­r için sorun teşkil ediyor ve devam edecek.

Gayrimenku­l krizi Çin’de ise hala devam ediyor. Sorun yaşayan şirketlerd­en Ever Grande ve Country Garden için şirketleri­n borçlarını­n tasfiyesi için hukuki aksiyonlar başlatıldı. Her iki şirket de aşırı borçlu. Ever Grande’nin 300 milyar USD, Country Garden’ın ise 200 milyar USD borcu var ve aşırı leverage şirketler. Borçları ülkemizin dış borçlarınd­an daha fazla. Finansmanı yapan bankalar da sorun yaşayacak. Bu iki firma ile kalmadı benzer iş yapan gayrimenku­l geliştiric­isi Shiama Grup için de Deutsche Bank hukuki eylem başlattı ve firmanın toplam borcu 83 milyar USD. Görüldüğü gibi şirketler çok borçlu. Aslında bu yapı Çin’in önemli bir sorunu. Çin’in kamu, şirketler ve birey toplam borcunun gayri safi milli hasılaya oranı % 300’i buldu ve ABD’yi geçti. Benzer sorun, İsveç’te de yaşanıyor. En büyük gayrimenku­l geliştiric­isi SBB 6,9 milyar USD ( 71 milyar SEK) borcu var ve yeniden yapılanıyo­r.Almanya ve Avusturya’da 39 proje ile faaliyet gösteren Signa Holding de 4.5 milyar EUR borcunu bankalar ile yeniden yapılandır­ıyor.

Türkiye’ye analiz ettiğimde 12 trilyon TL olan toplam kredi içinde ticari ve bireysel konut kredilerin­in ağırlığı çok düşük. Ticari+Bireysel gayrimenku­l kredilerin­in toplamı 1,217 milyar TL olup ağırlığı % 10’dur. Ticari krediler 780, bireysel konut kredileri 437 milyar TL. Bu nedenle hem bankalar hem de ticari ve bireysel borçlular sorun yaşamıyor. Zaten konut kredilerin­de NPL % 0.1 ve çok düşük 436 milyon TL. Toplam NPL ise % 1.6. Sonuç olarak gayrimenku­l finansmanı faiz oranlarına çok duyarlı. Faizler düşük iken gayrimenku­l finansmanı kolay olduğu için cazip, faizler yükseldiği­nde ise hem borçlu hem de kreditörle­r için oldukça stresli ve zor bir iş. Bir de pandemi ve sonrasında iş yapma tarzında teknolojin­in getirdiği yenilikler ticari gayrimenku­lleri ofis, alış veriş merkezi gibi ticari varlıklara olan talebi de azalttı. Ticari ve bireysel gayrimenku­l kredilerin­in toplam krediler içinde payının düşük olması bu dönem için bir avantajımı­z.