Las administraciones solo prevén promover 78.000 pisos de alquiler asequible, el 10% de la construcción total
cesidad permanente de vivienda, y debe regirse por el Código Civil, que da libertad de pacto a las partes, como arrendamiento temporal de habitación o como contrato de hospedaje, si se prestan otros servicios al huésped (como limpieza o lavandería).
Uno de los factores clave en el boom del flexliving es la posibilidad de construirlo en suelos con distintas calificaciones urbanísticas: residencial, pero también terciario (que permite uso hotelero y comercial) o de equipamientos, aunque en cada caso los alojamientos son diferentes.
Según CBRE, el coliving se construye en suelo residencial en zonas urbanas, con pocas zonas comunes, mientras que en suelo terciario, en el extrarradio de las ciudades se está construyendo Corporate Living: residencias corporativas, para jóvenes profesionales, en complejos de gran tamaño con muchas zonas comunes y servicios. Otras fórmulas en auge, también en suelo terciario, son las residencias vacacionales o Vacation Living, en zonas costeras o rurales. En suelo de equipamiento, en cambio, pueden construirse residencias para colectivos vulnerables, como ha hecho el Ayuntamiento en Barcelona, o en el caso de los promotores privados, para mayores, con proyectos de Senior Living.
Según CBRE, actualmente el 75% de las camas operativas se ubican entre Madrid y Barcelona, aunque estos alojamientos dirigidas a colectivos con necesidades específicas.
El Ayuntamiento de Barcelona también modificó su Plan General Metropolitano en diciembre para regular los “alojamientos dotacionales”, los que se pueden construir en suelo de equipamiento, que también habrán de destinarse a colectivos muy limitados. Si los promueven operadores privados, la administración tendrá derecho de tanteo y retracto indefinido para comprarlo cuando los vendan.
La superficie máxima que podrán promover operadores privados será de 99.640 m², pero distribuida por distritos: desde los 15.670m2 deSarrià-SantGervasia también están en auge en zonas que atraen un alto volumen de población flotante, como Valencia, Málaga y Vizcaya.
Esteve Almirall, cofundador y director general de Node, una empresa especializada en promover y gestionar espacios de vivienda flexible señala que la característica común de sus residentes es “que están en un momento de transición: porque cambian de ciudad, por estudios o trabajo, o porque se han separado o porque están en proceso de reformas en su vivienda”. Por ello, señala, “pese a lo que parece, no es solo un alojamiento para jóvenes”.
El mayor número de proyectos en marcha se enfoca al residencial corporativo o Corporate Living ya que, según las estimaciones de CBRE, más del 80% de la demanda de este tipo de alojamientos procede de jóvenes profesionales que encuentran empleo en otra ciudad o desplazados por su propia empresa, así como de nómadas digitales o de autónomos que han de atender a un cliente en otra ciudad.
Este tipo de perfil, además, es el que puede afrontar los altos precios de este tipo de alojamientos. Según los datos de CBRE, la tarifa media del alquiler mensual de una habitación es de 922 euros en Madrid y de 967 euros en Barcelona, con horquillas que van desde los 600 euros en habitaciones compartidas a los 1.500 euros/mes en Madrid y entre los 700 y 1.500 euros/mes en Barcelona.
Son precios altos, aunque no incluyen solo el alojamiento sino también los suministros, ropa de cama, limpieza y opciones de ocio “por lo que las estancias son naturalmente cortas, de personas que cuando conocen más la ciudad y hacen amigos se mudan a un piso compartido”, señala Somoggi.
Node, que gestiona 4.000 habitaciones en toda España, señala que sus edificios tienen una ocupación media del 95%, con una estancia “larga” (de más de seis meses). “Nuestros alojamientos son una opción más para solucionar el problema de la vivienda en las grandes ciudades”, señala Almirall. ● 5,643 m2 en Sant Andreu. El PGM prevé que una ordenanza municipal regule el cálculo y actualización de la renta, también cuando los promotores sean privados, así como los criterios de selección de los usuarios de los equipamientos.
“Es una regulación muy restrictiva, que frena al sector porque la ciudad de Barcelona es donde tienen más sentido estos alojamientos” reconoció Torrent. Los promotores buscan ahora ubicaciones en el área metropolitana, como Cerdanyola o Esplugues del Llobregat, y, sobre todo, optan por cambiar de uso edificios con pisos de alquiler tradicional y pasar a alquilarlos por habitaciones.c
España necesita tener 2,4 millones de viviendas adicionales en alquiler antes de 2033 para afrontar las demandas de alojamiento de su población, según el estudio “The Living Property Telescope” elaborado por la consultora EY.
Javier García-Mateo, director del área inmobiliaria de la consultora, recordó que actualmente ya hay una demanda de alquiler embalsada para 800.000 viviendas, de personas que no pueden emanciparse o se ven obligadas a compartir piso, a la que se sumarán 1,7 millones de hogares más, por el puro crecimiento demográfico: se prevé que en estos años se creen 2,2 millones de hogares, en buena parte por la inmigración, de los que el 76% serán de alquiler. No solo el país ganará población sino que “ha cambiado la composición de la sociedad, y hay más personas mayores que viven solas, más hogares monoparentales y familias más pequeñas, por lo que necesitamos más viviendas”, recordó García-Mateo. A ello se añade la dificultad de afrontar la entrada, que hoy equivale a 12 años del ahorro medio de las familias .
El estudio de EY señala que en la próxima década está prevista la construcción de 800.000 viviendas en España, pero solo 78.000 de ellas son proyectos impulsados por las administraciones públicas para construir viasumir
Los alojamientos no se rigen por la LAU sino por el Código Civil, que da libertad de pacto a las partes
Pueden hacerse en suelo residencial pero también terciario y de equipamiento y rentan más que el alquiler BTR
viendas de alquiler asequible, en colaboración con el sector privado. “Es apenas el 10% de la nueva oferta de vivienda y no va a solucionar el problema que tiene España, que es una carestía crónica de vivienda de alquiler asequible”, ya que según los datos del estudio el 39% de los inquilinos pagan rentas que superan el 30% de sus ingresos.
García-Mateo señaló que las administraciones tiene suelo disponible “que podrían poner a disposición de promotores privados, con fórmulas como la concesión administrativa o la cesión del derecho de superficie, para que éstos construyeran vivienda de alquiler asequible y la gestionasen durante un periodo largo, de unos 75 años, a partir del cual la propiedad y la gestión revertiría en la administración”. A su juicio, esta fórmula permitiría a las administraciones crear un parque de vivienda de alquiler asequible sin inversión pública, mientras que para los promotores privados “es rentable, porque aunque alquilen la vivienda a precios bajos, un 30% inferiores a los de la zona, no tienen que el coste de comprar el suelo y se garantizan una alta ocupación”, por lo que “es una fórmula útil y equitativa”.
El estudio de EY destaca también que una gran parte del parque de vivienda de las grandes ciudades está anticuado y obsoleto y habrá de rehabilitarse y transformarse para adaptarse a las necesidades de las familias actuales. Así, señala EY, la mitad de las viviendas españolas tienen más de 40 años, y la consultora ha identificado 508.000 en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga que necesitarían ser “reposicionadas”.
En zonas céntricas, como el Eixample o el Barrio de Salamanca “nos encontramos a menudo con viviendas de más de 120 m2, que no se adaptan a las familias actuales, que son más pequeñas, y que necesitarían menos metros de uso propio y más espacios compartidos”. Y que no pueden pagarlas.
García-Mateo explicó que el mismo fenómeno se está dando en otros países, y que por ejemplo en Estados Unidos las comunidades de propietarios están optando por prescindir del portero y convertir su vivienda y la zona de trasteros en espacios comunes como gimnasios o coworking, mientras los propietarios dividen sus viviendas.
A su juicio, hay diversas fórmulas para crear vivienda pero “hace falta que las administraciones busquen soluciones realistas,nopopulistas”. ●