El coste de las renegociaciones por cambio de hipoteca marca récord
Las familias pagan en octubre un 97% más que un año antes por modificar las condiciones de sus préstamos para vivienda. El número de operaciones también se dispara.
Nunca ha sido tan caro para las familias españolas renegociar con la entidad financiera las condiciones de un préstamo hipotecario. En octubre, el coste TEDR (que no incluye gastos como las comisiones y las primas por seguros de amortización) de las renegociaciones se disparó hasta alcanzar un récord histórico del 4,72%, según los datos provisionales del Banco de España publicados ayer. No hay registros más elevados en toda la serie histórica, que parte del año 2014.
El resultado es que en los últimos doce meses, el coste de las renegociaciones se ha disparado un 97% respecto al 2,39% de octubre de 2022. Sólo en lo que va de año, el aumento del coste medio es de casi el 70%.
Euribor
El tipo de interés de las nuevas renegociaciones no ha dejado de crecer en los 10 primeros meses del año, marcados por la constante subida del euribor a 12 meses, que en octubre marcó el nivel del 4,16%, el mas alto desde que el Banco Central Europeo (BCE) cambio el sesgo de su política monetaria y activó la subida de tipos más rápida y agresiva de la historia.
En este escenario, las familias han necesitado renegociar las condiciones de sus hipotecas, ampliando los plazos y cambiando de modalidad de
Coste de las renegociaciones de hipotecas. Tipo de interés, en %. hipoteca. Lo han hecho mayoritariamente desde el tipo variable (el más afectado por la subida del euribor) hasta el fijo o el mixto, con el objetivo de cubrirse de la subida continua del euribor.
Fuentes financieras señalan que las hipotecas mixtas, que combinan un tipo fijo inicial con un segundo con diferencial sobre el euribor, son ahora el nuevo destino favorito de los hipotecados.
Un fenómeno que se observa con claridad en las subrogaciones hipotecarias en las que el cliente cambia de banco. Según Idealista, las préstamos mixtos suponen el 60% del total de estas operaciones.
Los expertos relacionan estrechamente el aumento del precio de las renegociaciones con el temor de la banca a un aumento de la morosidad de estos préstamos en un escenario de tipos de interés muy altos.
Una subida vertical que contrasta con la estabilidad del precio medio del conjunto de resto de las nuevas operaciones, que en octubre se sitúo en el 3,87%, el mismo nivel de septiembre.
El resultado es que la horquilla entre el precio de las nuevas operaciones y las renegociaciones se dispara hasta los 94 puntos básicos. En esta cifra influye el impacto de las subrogaciones hipotecarias, que en muchas ocasiones supone la constitución de una mueva hipoteca y que se firman con condiciones más ventajosas para el cliente.
Giro radical
El giro en lo que va de año es radical. Cuando acabó 2022, el coste medio de las nuevas operaciones hipotecarias era del 2,91%, mientras que el de las renegociaciones se situaba en el 2,79%. El vuelco refleja el gran impacto de la subida de los tipos de interés de la zona euro en la economía de las familias españolas.
El alza del coste medio se produce en pleno avance también del volumen de renegociaciones. En los diez primeros meses del año, las familias han renegociado préstamos por valor de 3.769 millones de euros. La cifra casi dobla los 1.910 millones del año 2022 completo, aunque apenas representa el 0,75% del saldo vivo hipotecario.
Que la banca se está cubriendo en un escenario es un escenario macroeconómico todavía cargado de incógnitas lo demuestra que el coste de las renegociaciones de los préstamos al consumo ha tocado en octubre el nivel del 9% frente al 8,79% del mes de septiembre anterior.
El coste medio había alcanzado máximos del año en abril, en el 9,33%, pero se había ido relajando progresivamente hasta caer hasta el 7,98% en junio. Desde entonces ha protagonizado un nuevo repunte. Un proceso muy similar experimentan las renegociaciones a empresas. El coste medio salta con fuerza hasta el 5,24% frente al 4,89% de septiembre y se sitúa a las puertas del máximo del año.
El volumen de renegociaciones se dispara en 2023, pero sólo representa el 0,75% del saldo vivo