Las compras de oficinas entran en barrena ante las dudas del mercado
El volumen de operaciones en proceso de venta en oficinas supera los 3.700 millones de euros en España. Más de la mitad lleva un año en el mercado y no se ha transaccionado.
La desaceleración económica, el endurecimiento de la política monetaria por parte de los bancos centrales en EEUU y en Europa y el impacto del teletrabajo o de las fórmulas híbridas en la ocupación de espacios laborales está impactando en el mercado de oficinas que, desde el estallido del Covid, ha dejado de ser el activo estrella del inmobiliario para ceder el protagonista a segmentos más pujantes como el residencial, el logístico o el hotelero.
El pasado año se invirtió en oficinas unos 2.500 millones de euros, un 14% por encima de la inversión realizada en 2020 y 2021 (años impactados por la pandemia), pero lejos de los 4.300 millones de 2019. Así se desprende del informe The Office Property Telecope elaborado por EY.
Durante años las oficinas han sido el activo más líquido del inmobiliario pero ahora cuesta cerrar transacciones. Actualmente hay operaciones mandatadas y activos de oficinas en venta por más de 3.700 millones y el 50% de este pipeline lleva más de un año en el mercado y no ha llegado a transaccionarse.
Entre las operaciones que se arrastran desde hace meses figuran las carteras en venta de Tristan o Zurich, con edificios en Madrid o Barcelona, el portafolio de AEW, con varios inmuebles en la capital, o el edificio de Los Cubos de Henderson Park en la M-30. Además del edificio Titania, cuyo traspaso se ha aparcado, El Corte Inglés contaba con varios inmuebles de oficinas en venta que tampoco se han transaccionado.
El menor apetito por las sedes de empresas en España es extrapolable a lo que está ocurriendo en otros mercados tal como demuestra la caída del 22% de la inversión global en oficinas registrada el pasado año.
Preferencias
“Lo que están comprando los inversores no son los edificios que los brokers están mandatados para vender en la actualidad. Por este motivo la actividad de inversión está cayendo en España y los family office están sustituyendo al inversor institucional”, explica a EXPANSIÓN el socio responsable del sector Real Estate para el área de Estrategia y Transacciones de EY, Javier García-Mateo.
Pese al contexto adverso se han cerrado algunas operaciones en el mercado de oficinas en las últimas semanas. Colonial ha vendido al empresario Rafael GonzálezVallinas, tres edificios de oficinas en Madrid (calle Almagro, José Abascal y Miguel
Ángel) por unos 300 millones e Ibervalles compró a finales del pasado año un edificio en el distrito de Arturo Soria por 40 millones de euros
Se trata, en ambos casos, de operaciones realizadas por sociedades controladas por family office o por inversores particulares. Precisamente
esta tipología de inversor es la que tomará la delantera en los próximos meses. “Al igual que sucedió entre 2008 y 2012, momento donde el mercado de financiación se encareció progresivamente y se ajustaron las valoraciones, los family office van a liderar buena parte de la actividad inversora en oficinas entre el 2023 y el 2024”, apunta García-Mateo.
Dos ligas
En este contexto convulso se está acelerando la polarización existente entre aquellos activos prime, con buenas ubicaciones en los distritos de negocios de las ciudades, con altas tasas de ocupación e inquilinos solventes y los localizados en la periferia.
El 66% del volumen de desinversión potencial de los edificios en venta en Madrid y Barcelona se encuentra en las periferias de estas dos ciudades, mientras que lo que se ha transaccionado durante 2022 está localizado en los céntricos distritos de negocios de ambas plazas.
No solo la ubicación pesa a la hora de determinar el valor de los inmuebles. Hay una brecha también entre activos localizados fuera del centro de las ciudades que viene determinada por las infraestructuras de transporte con las que cuentan estos complejos empresariales, por la calidad y sostenibilidad de los edificios y por los servicios que reciben sus inquilinos.
La tasa de superficie vacía ronda el 10% y gran parte de la desocupación es crónica
La polarización del mercado genera dos ligas entre los activos ‘prime’ y el resto
El riesgo de recesión y la subida de tipos ha provocado un aumento de las rentabilidades de muchos activos en el último año, que podría acentuarse en los próximos meses. Las oficinas han sido una de las categorías afectadas.
De acuerdo con los datos del informe (ver gráficos adjuntos), las rentabilidades prime se han incrementado hasta al alcanzar el 4,5% en Madrid, frente al 3,3% de 2021, y han llegado al 4,7% en Barcelona, frente al 3,3% del ejercicio anterior. También las rentas se han visto afectadas. En Madrid las rentas se situaron de media en 2022 en los 34 euros el metro cuadrados al mes, por encima de 2021 y 2020 pero sin llegar a los niveles anteriores al Covid. Lo mismo ocurrió en Barcelona, con unas rentas prime de 27 euros el metro cuadrado, frente a los 29 euros de 2019.
En oficinas, en la mayoría de los contratos, las rentas están indexadas al IPC y, por tanto, en épocas de inflación disparada, como la actual, estos activos se perfilan como valor refugio. Sin embargo en un entorno de retracción de la economía hay dudas respecto a si los propietarios serán capaces de trasladar esta subida a los arrendatarios o si optarán por proteger la ocupación de los inmuebles y ofrecer incentivos a los inquilinos para que extiendan sus contratos.
Otra incertidumbre que pesa sobre el futuro de las oficinas es el impacto que los nuevos modelos de trabajo en remoto o las fórmulas híbridas puedan tener en la contratación de espacios. Este tipo de incógnitas no es nuevo en el mercado inmobiliario. Los centros comerciales perdieron durante años la confianza del capital por el miedo a que el comercio electrónico afectara a las afluencias y a las ventas en estos espacios. Este temor se ha diluido con los años y los activos comerciales han vuelto a recuperar parte del interés del capital que de nuevo sopesa la compra de este tipo de inmuebles.
“El teletrabajo en España por el momento no está teniendo una penetración tan elevada como en EEUU o en Londres. Sin embargo aún no podemos hacer un diagnóstico local claro, pues un previsible endurecimiento del mercado laboral puede condicionar las decisiones de los trabajadores de ir con mayor frecuencia a sus oficinas en lugar de trabajar en remoto”, aclara García-Mateo.
La desaceleración económica y los modelos de trabajo en remoto pesan sobre el sector