El Economista - Capital Privado
De Patito Feo a Cisne: los Centros Comerciales Renacen
Podemos decir que, tras meses y/ años de desconfianza y pesimismo, el sector del retail físico, los centros comerciales y la mayoría de sus sub-tipos de activos, se enfrentan a un futuro ilusionante en el corto y medio plazo.
Llevábamos meses predicando en un desierto que apuntaba a ajustes de valoración, falta de apetito inversor y dudas sobre la liquidez con un contexto de financiación que no ayudaba en nada a calmar el ruido que arrastraba el sector. Mientras tanto, la mayoría de los propietarios hacían los deberes y adaptaban sus activos a los nuevos patrones de consumo, consiguiendo así seguir siendo atractivos. Por ello, cada vez que visitamos un centro, podemos palpar los supermercados reduciendo su tamaño, renovaciones sustanciales de la zonas de restauración, espacios de moda cada vez más experienciales y un ocio adaptándose a estos cambios de patrón que mencionamos. Y en paralelo, aspectos que los consumidores no percibimos fácilmente, pero que son fundamentales para los inversores y el futuro del sector inmobiliario; la inversión en ESG para hacer los centros más sostenibles, más autosuficientes y con un menor impacto negativo sobre el entorno.
Lo bueno de estas situaciones, es que el tiempo ayuda a poner las cosas en perspectiva y nos permite analizar las situaciones con los suficientes datos y matizar cada uno de ellos. Afortunadamente, en el caso de Retail, las expectativas catastrofistas no se han materializado.
Arranquemos. El miedo al e-commerce como principal razón de que el Retail iba a desaparecer, ha terminado siendo un factor corrector y una amenaza, pero no tanto una razón de exterminio del sector, y me explico. Hemos visto como centros comerciales que tienen menos recursos para mejoras, aquellos respaldados por inversores más pequeños y/o para quienes el retail no es su negocio principal, no han conseguido adaptar el offering a las nuevas necesidades y se han quedado atrás. Sin embargo, el indicador de penetración del e-commerce como tal se ha quedado muy
por debajo de las expectativas que había en 2018. Ya dos años antes de la pandemia, se proyectó una penetración en España para el 2023 del 16% y nos hemos quedado en el 11%, la mitad del crecimiento esperado y apenas un 2% por encima de los picos alcanzados durante la pandemia. Admitamos que sí, Spain is different en algunos aspectos y socializar y poder tocar el producto parecen ser aspectos que nos diferencian. De ahí también que al igual que ocurre en la restauración de calle donde están más lleno y vivo que nunca, en los Centros Comerciales vemos la restauración traccionando y atrayendo visitantes, compaginando sus compras y otros hábitos de consumo más tradicionales en los Centros como pudiera ser el ocio.
Y relacionado con los hábitos del e-commerce, estaba la recuperación de las afluencias y el consumo en los Centros Comerciales. Si bien, y tal y como se muestra en el Observatorio del sector de Centros Comerciales elaborado por PwC y Apresco, el número de visitantes se recupera lentamente, la cesta media, es decir, el gasto por visitante, ha crecido sustancialmente. Esto ha ayudado a que las ventas hayan crecido un 19,4% en el T1 del 2024 en comparación con el mismo periodo en 2019.
Mediante nuestra colaboración con Apresco, tenemos la oportunidad de poder contar no sólo con el mayor número de agregación de datos del sector, sino contrastar estos datos con los propietarios y gestores, que son quienes nos ayudan a explicar y entender la operativa que viven en su día a día y, por tanto, dar visibilidad a
unons inddicadores un sector que goza de de negocio favorables. Realizar una actualización trimestral de cómo están evolucionando los principales indicadores del mercado retail nos permite poder matizar cualquier cambio de comportamiento, tanto del propio consumidor como del operador retail. Al final, ambos son vitales para la salud de los centros. Garantizar un consumo sostenible por parte de los consumidores es la razón por la que los operadores se mantienen y siguen invirtiendo en sus establecimientos. Como mencionamos en la presentación de la primera edición, lanzaremos la próxima edición tras el verano, que nos permitirá explicar lo que ha ocurrido durante este periodo; el periodo estival suele favorecer el consumo, si bien los patrones geográficos y la tipología de compra puede variar.
Los centros comerciales renacen gracias a su gran capacidad de adaptación y trabajo constante del sector
Contrario a lo que está ocurriendo en otros tipos de activos inmobiliarios donde vemos que está costando llegar a un ajuste en la valoración, el Retail ya lo tuvo hace un tiempo, lo que está ayudando a que comprador y vendedor se pongan de acuerdo. Eso sí, el tipo de comprador que estamos visualizando no es un institucional o inversor con apetito inmobiliario general, sino un inversor más operacional, con más conocimiento de la industria y con capacidad de entender en mucho detalle cuales son los indicadores que hacen que un activo funcione en comparación a otro.
Por ello, y como ya mencionaba en el inicio, estamos viendo meses muy activos en transacción y creemos que los que quedan para cerrar el año serán similares. En la que los nombres no tan habituales en las transacciones del sector inmobiliario están entrando a jugar y también, por qué no, players que estaban menos presentes en la gestión de esta tipología de activos, realizan cambios de cromos y movimientos estratégicos que definen su posicionamiento para los próximos años. En lo que va de año, el volumen de inversión ha superado los 1.000 M€ y con el portfolio que está actualmente en mercado, deberíamos incluso sobrepasar a final de año los 1.500 M€. Pero toca esperar si los compradores guardan todavía algún ajuste para que se materialicen más transacciones y culminar el resurgir del sector.