El INE apurará hasta diciembre para tener listo el índice de actualización de los alquileres
▸ El nuevo indicador debe entrar en vigor el 1 de enero de 2025, según prevé la ley de Vivienda
Los propietarios creen que la eliminación del IPC como referencia puede desincentivar la entrada de nuevos pisos en el mercado
En el Instituto Nacional de Estadística reside el futuro de cientos de miles de contratos de alquiler que serán revisados a lo largo del próximo año. La ley de Vivienda, en vigor desde finales de mayo de 2023, encomendaba la misión a Estadística de crear un nuevo índice para 2025 que sustituyera al Índice de Precios de Consumo (IPC) como referencia para actualizar las rentas. Un año y medio de margen que será apurado hasta el final, como así aseguran fuentes del INE a este periódico.
Según estos informantes no será hasta diciembre cuando Estadística tenga listo el índice. «Estamos trabajando en ello y esperamos que pueda estar listo para mediados de diciembre; el plazo es hasta final de año y se va a apurar», relatan, sin dar detalle alguno sobre cuál será su formato.
Porque es esa la gran duda ¿Cómo será el nuevo indicador para actualizar los arrendamientos? A la pregunta de este periódico, el INE no da ninguna pista de cuál será la metodología que seguirá. Tampoco las distintas fuentes del sector inmobiliario consultadas por este periódico dicen tener una aproximación de cómo se está elaborando el indicador. Sí se intuye que este será en línea con el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que desde abril de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023 limitó al 2% las revisiones anuales de las rentas del alquiler. La propia redacción de la norma también hace creer que podría ir en esa línea porque busca fijar una referencia más estable. «El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento», reza el texto.
El IPC
Es una sustitución que, sin embargo, no sienta del todo bien en el sector inmobiliario porque hasta la llegada de la crisis inflacionista, el IPC había demostrado ser un indicador estable para la actualización de los alquileres. Si bien es cierto que con las subidas de los precios energéticos, el indicador llegó a dispararse en el entorno del 10%, también lo es que en los años anteriores estuvo fluctuando alrededor de un 2%. Un nivel al que está prácticamente ahora tras cerrar agosto con
una subida del 2,3%. De hecho, en un contexto como el actual, es el IPC el que se usa como referencia y no el límite de subida del 3% que el Gobierno estableció para los propietarios durante todo 2024 a la espera de la intervención del INE.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado la Confederación de Cámaras de de la Propiedad Urbana, que representa a miles de pequeños propietarios. Su secretario general, Miguel Ángel Sánchez, cree que topar las actualizaciones de renta de los contratos con un índice inferior al IPC, «supone para los propietarios desincentivar aún más la entrada de viviendas en el mercado del alquiler» porque puede afectar negativamente a la rentabilidad del arrendamiento. Y recuerda que los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la ley de Vivienda seguirán rigiéndose por su régimen jurídico. «Nos vamos a encontrar dos líneas de actuación: una primera para los contratos de arrendamiento firmados antes de la ley de Vivienda, y que tengan pactado como base del incremento de renta el IPC como medida de actualización, y una segunda para los nuevos contratos de arrendamiento firmados a partir de la entrada en vigor de la ley de Vivienda que aplicará el nuevo índice que se prevé más bajo y estable que el IPC», explica Sánchez.
Grandes caseros
El cambio también supone un varapalo para los grandes propietarios con viviendas en alquiler en nuestro país que han visto como le han cambiado las reglas del juego en mitad de la partida. Muchos de ellos son fondos de inversión que han invertido miles de millones de euros desde la crisis del ladrillo, cuando compraron pisos a precio de derribo. En los últimos años los esfuerzos habían ido a parar a las promociones de vivienda destinada al arrendamiento –conocido en la jerga inmobiliaria como ‘build to rent’–, pero desde la aparición de la norma, unido al contexto del alto coste de financiarse por la subida de los tipos de interés, la inversión en estos activos se ha desplomado de golpe y porrazo.
Con mayor rotundidad está desapareciendo la exposición a las promociones de alquiler en Cataluña donde los grandes tenedores ya tienen que usar el índice de precios que establece precios máximos para los alquileres. Desde marzo de este año, los propietarios de más de diez viviendas deben firmar los nuevos contratos en base a las referencias marcadas por el índice del Ministerio de Vivienda en cada sección censal de los 140 municipios a los que la Generalitat ha declarado como tensionados.
El índice establece un precio máximo y otro mínimo en base a una serie de variables como son la superficie, estado de conservación, año de construcción, certificación energética, zonas comunitarias y la tenencia o no de otras comodidades como garaje, ascensor, piscina o conserjería. En cualquier caso, los alquileres afectados por esta norma también podrán ser revisados con la nueva referencia del INE.