양도세강화해도집값만더올려…취득·종부세높여야주거안정
양도세1%p올리면매매가0.206%↑다주택자매물거둬들여역효과취득세1%p증가땐매매가0.341%↓종부세도집값낮추는데효과적
집값 상승기에다주택자의양도소득세를 높이면 오히려 매물이 줄어 주택가격이 오르고, 취득세를 높이면 상대적으로집값이안정된다는연구결과가나왔다.
15일 국토연구원의‘부동산시장 정책에대한시장참여자정책대응행태분석및 평가방안 연구’를 보면 다주택자의양도세율이1% 증가하면아파트 매매가격변동률은 0.206% 증가하고, 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격변동률은 0.341% 감소하는 것으로나타났다.
국토연구원은 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격자료를 분석해이같은 결과를내놓았다.
정부는 보통 주택가격이 오를 때 다주택자 양도소득세율을 높이는 정책을쓴다. 문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은6%로 높였다.
이에 따라 현행 소득세법의 양도세기본세율은 6∼45%지만, 2년 미만단기보유주택에대해서는 70%(1년 이상∼2년 미만) 또는 60%(1년 미만)를 부과하고 다주택자에게는 기본세율에 20%포인트(2주택), 또는 30%포인트(3주택 이상)를 더매겨중과한다.
윤석열정부 들어 다주택자에 대한양도세 중과를 한시 배제하고 있으며,배제시한은내년 5월까지다. ‘여소야대’상황 속에서법개정없이 시행령 개정만으로 가능한 양도세중과 한시배제라는임시방편을써온 것이다.
이런 상황에서 국토연은 “다주택자의양도소득세율이증가할수록아파트매매가격 변동률도 상승하는 것으로나타나 매매가 안정 효과를 기대하기어렵다”는연구결과를내놓았다.
주택가격상승전반기에는수요와공급이모두증가하면서가격과거래량이함께상승한다.
그러나가격상승후반기에는가격이더 오를 것이라는 기대가 매수자와 매도자모두에게서공고해지면서추격매수가있음에도매도자가시장에서매물을 회수해공급이 줄어든다. 이에따라가격은 더 오르고 거래량이 줄어드는결과가나타났다.
매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에양도세를강화하면매도를더욱위축시키거나매도가격을상승시켜‘집값 안정’이라는 정책 목표를 달성하기어려워진다는게연구진의판단이다.
종부세가 부담돼도양도세가 2억∼3억원이되면집주인들이꿈쩍도하지않았고, 이에따른매물위축으로가격상승이가속화됐다는것이다.
문재인정부가 다주택자 양도세를 중과하자시장참여자들은자녀를분가시키거나일부에선위장이혼까지감행하며1가구 1주택자 적용을 받아 세금을회피했다.
자녀와 같이 살면서도 주택을 사들인뒤독립가구로 분리해양도세중과를 회피하고, 주택을 자녀에게 증여해세율이 훨씬 낮은 증여세만 내는 방식을 썼다. 2030 신혼부부 중에서는 각기1주택을구매한뒤양도세감면요건확보를위해사실혼임에도혼인신고를미루는사례가생겼다.
연구진은다주택자에대한취득세중과의 경우 신규 주택 매수를 억제하는효과가 있어일부 정책 효과가 나타난것으로평가했다.
종부세 역시 다수의 시장 전문가와부동산중개사들이다주택자의매도를유도하는등부분적으로정부가의도한효과를거둔정책이었다고언급했다.
다만 시장 참여자들이 가구당 보유주택 수를 줄이거나 저가 주택으로 투자를확대하면서취득세·종부세강화의정책효과가반감된측면이있다.
연구진은임대사업자육성을위한양도세 감면 혜택의 경우 주택가격 상승기 양도세·종부세 회피를 위한 방식으로 활용되면서 특히 부정적영향을 미쳤다고봤다.
이번연구에서는‘강남 3구가먼저움직이고 주변 지역으로 집값 상승세가확산된다’는인식이시장참여자들사이에서매우공고한것으로나타났다.
집값 상승 패턴이△강남 3구→판교→용인수지→용인기흥→용인처인△강남 3구→과천·분당→평촌·인덕원→산본 △강남 3구→목동·과천·분당→광명→광교→시흥 순서로 나타난다는 것인데, 국토연이아파트 매매가격데이터를분석한 결과 실제상승 패턴이시장 참여자들의인식과비슷한것으로확인됐다.
이에 대해 한 연구진은 “(규제지역등) 부동산시장과 관련한 공간적 정책방안 시행때이런 시장 참여자들의인식과 대응에 대해 반드시 고려해야 한다”고 했다. 한석진기자sjhan0531@