Affitti commerciali, rinnovo evitabile solo con la disdetta
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È possibile stipulare un contratto di locazione di immobile a uso commerciale della durata di 15 anni, decorsi i quali il contratto si risolve per consenso delle parti, senza prevedere alcuna proroga? Si evidenzia che, trattandosi di locazione ultranovennale, il contratto sarà stipulato per atto pubblico e trascritto nei registri immobiliari tenuti nella conservatoria territorialmente competente. In caso di risposta affermativa, il conduttore, alla scadenza del contratto, ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, ex articolo 34 della legge 392/ 1978? Nelle locazioni commerciali, il rinnovo del contratto è disciplinato dall'articolo 28 della legge 392/ 1978 ( legge sull'equo canone). In base a tale norma, per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni. Tale rinnovo non ha luogo se sopravviene disdetta, da comunicare all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29, con le modalità e i termini ivi previsti. La norma è inderogabile, salvo che per i contratti di locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore a 250mila euro, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale. Al riguardo, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che la clausola relativa al rinnovo è disciplinata dall’articolo 28 a prescindere dal primo periodo di durata del contratto di locazione. In questo senso - circa l’inderogabilità dell’articolo 28 - la Cassazione ha precisato che, nei contratti di locazione indicati dall'articolo 27 della legge sull'equo canone, la pattuizione di una durata iniziale superiore a quella minima di legge non esclude l'applicabilità della disciplina del rinnovo alla prima scadenza per una durata non inferiore a sei anni prevista dall'articolo 28 della stessa legge, con la conseguenza che è affetta da nullità, a norma del successivo articolo 79 della medesima legge, la clausola diretta a limitare la durata del rinnovo fino al raggiungimento di un termine complessivo di dodici anni ( Cassazione 11 luglio 2006, numero 15.718).
Ne consegue che, per evitare il rinnovo, il locatore è tenuto a inviare la disdetta. La disdetta al termine del primo rinnovo, anche se di 15 anni, dev'essere motivata in base all’articolo 29 della legge 392/ 1978 ( si veda Cassazione, 6 novembre 2009, n. 23553).
In definitiva, nelle locazioni a uso diverso, il rinnovo automatico non è derogabile. Alla scadenza è sempre necessaria la disdetta.
Invece, la pattuizione della durata del contratto a uso diverso - se superiore ai limiti minimi di legge ( sei o nove anni) - è sempre ammissibile. E dunque è possibile stipulare un contratto della durata di 15 anni. Il rinnovo sarà però di sei anni ( o di nove, nel caso della locazione alberghiera o per attività teatrale). Quanto all'indennità di avviamento - ove sia stata inviata la disdetta per evitare il rinnovo automatico - l’inquilino la cui attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e non sia destinata all'esercizio di attività professionali, né riguardi immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici, ha diritto all'indennità di avviamento di cui all'articolo 34 della legge 392/ 1978.