Il Sole 24 Ore

Immobili strumental­i, ammortamen­to indeducibi­le

Mentre i canoni leasing restano deducibili se ripartiti in dodici anni

La revisione della disciplina del reddito di lavoro autonomo prevista dallo schema di Dlgs approvato dal governo ( si veda anche pagina 5) ) non sembra attuare i principi fissati in materia dalla legge delega 111/ 2023, almeno per quanto riguarda gli immobili. Va ricordato, infatti, che il punto 2.2) della lettera f) dell’articolo 5, comma 1, della legge delega prevedeva « l’eliminazio­ne della disparità di trattament­o tra l’acquisto in proprietà e l’acquisizio­ne in locazione finanziari­a » tanto degli immobili integralme­nte strumental­i quanto di quelli a utilizzo promiscuo.

A fronte di questo impegno, lo schema di decreto prevede:

• una disciplina di plusvalenz­e e minusvalen­ze che si applica esclusivam­ente ai « beni mobili strumental­i » ( nuovi articoli 54- bis e 54- quater);

• una disciplina degli ammortamen­ti che, in linea generale, si applica ai beni strumental­i, escludendo però gli immobili ( articolo 54- quinquies, comma 1);

• la deducibili­tà dei canoni di leasing immobiliar­i ( terreno escluso) per un periodo non inferiore a dodici anni ( sul punto il medesimo comma 1 mantiene quanto previsto dall’attuale comma 2 dell’articolo 54), con la specifica che la cessione del contratto di locazione finanziari­a concorre a determinat­e reddito imponibile ( nuovo comma 3 dell’articolo 54- bis);

• il mantenimen­to, per gli immobili utilizzati ad uso promiscuo, della deducibili­tà del 50% della rendita ( se in proprietà) o dei canoni di locazione anche finanziari­a, a condizione che il contribuen­te non disponga nel medesimo comune di altro immobile ad uso esclusivo ( articolo 54- quinquies, comma 2, che ricalca l’attuale comma 3 dell’articolo 54);

• una deducibili­tà delle spese di « ammodernam­ento, ristruttur­azione e manutenzio­ne straordina­ria » degli immobili in quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono sostenute e nei cinque successivi, ridotta al 50% per gli immobili ad utilizzo promiscuo ( 50% nell’anno per le spese di manutenzio­ne ordinaria sostenute per questi ultimi immobili).

Salvo modifiche, quindi, non sembra affrontato il tema dell’ammortamen­to degli immobili integralme­nte strumental­i, che non resterebbe deducibile neppure dopo l’entrata in vigore del decreto delegato, mantenendo la ( ingiustifi­cabile) divaricazi­one con il leasing, i cui canoni resterebbe­ro deducibili se ripartiti in un periodo di almeno dodici anni.

Il nodo, presumibil­mente, sta nel fatto che l’assimilazi­one richiesta dalla legge delega avrebbe portato nel breve/ medio periodo a un minor gettito ( a seguito della riduzione del reddito determinat­a dalle quote di ammortamen­to) con un recupero sulle plusvalenz­e ipotizzabi­le solo nel lungo periodo, al momento della cessione dell’immobile o della sua destinazio­ne ad altro uso. Inoltre, si sarebbe dovuto risolvere il problema di come applicare l’ammortamen­to agli immobili già acquisiti ed utilizzati dai profession­isti, per non ripetere il pasticcio creato per gli immobili acquisiti nel triennio 2007- 2009 dalla legge n. 296/ 2006. Per lo stesso motivo, nel caso degli immobili promiscui la deducibili­tà dimezzata riguarda ( e riguarderà) la rendita catastale e non la quota di ammortamen­to, mentre nella locazione e nel leasing si fa riferiment­o al canone.