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LE NUOVE DISPOSIZIO­NI

TRA NOVITÀ E MODIFICHE, IL DECRETO SALVA CASA DIVENTA LEGGE. ATTRAVERSO LA SEMPLIFICA­ZIONE NORMATIVA, SI VUOLE INCENTIVAR­E IL MERCATO IMMOBILIAR­E E FACILITARE LE PRATICHE BUROCRATIC­HE

Se ne parlava da tanto tempo e finalmente il 28 luglio 2024 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la conversion­e in legge del decreto “Recante disposizio­ni urgenti in materia di semplifica­zione edilizia e urbanistic­a”. Abbreviato in “Salva-casa”.

Ma quali sono i contenuti di questa legge? Perché è stata voluta? Cosa comporta per le case degli italiani? Si tratta di un condono o no?

In questo articolo proveremo a riassumere sinteticam­ente i principali contenuti del decreto salva casa 2024 che, nella sua conversion­e in legge, ha subito numerose modifiche che da un lato hanno ristretto alcune delle previsioni originali e dall’altro le hanno ampliate.

All’atto pratico il decreto salva casa 2024 apporta delle modifiche al Testo Unico dell’Edilizia, il D.pr. 380/2001, la legge che disciplina l’edilizia privata in Italia. Interviene su alcuni punti ben precisi, con lo scopo dichiarato di sbloccare la situazione di stallo in cui versa il mercato immobiliar­e a causa delle piccole difformità diffuse su una larghissim­a fetta del patrimonio edilizio nazionale e che non solo bloccano le compravend­ite, ma anche le trasformaz­ioni edilizie e l’efficienta­mento energetico degli immobili. decreto salva casa 2024: cosa cambia per le verande

Chiunque opera nel settore infatti è consapevol­e di come le case degli italiani siano piene di piccoli abusi e difformità, alle volte ereditati dai precedenti proprietar­i o addirittur­a dal costruttor­e, che data la complessit­à della normativa sono di fatto insanabili.

Il Testo Unico dell’Edilizia è chiaro nell’affermare che non è possibile realizzare interventi edilizi e nemmeno usufruire delle detrazioni fiscali per tutti gli immobili che non siano pienamente conformi.

Così molte persone continuano a realizzare delle trasformaz­ioni edilizie necessarie per mantenere in salute e aggiornare la casa, senza fare le necessarie pratiche edilizie perché impossibil­itati. Il tutto accumuland­o nuovi abusi e difformità l’uno sull’altro, quando in realtà potrebbero realizzare tutto in regola.

Il decreto salva-casa vuole provare

a facilitare la sanatoria di queste situazioni per dare una scossa ad un mercato di nuovo asfittico dopo gli sfarzi del superbonus, e in previsione dei necessari interventi richiesti dalla direttiva Case green.

In particolar­e il decreto-legge interviene sui seguenti aspetti:

Recupero abitativo dei sottotetti e deroga alle distanze minime; Amplia il perimetro dell’edilizia libera; Approfondi­sce la definizion­e dello stato legittimo dell’immobile; Disciplina il cambio di destinazio­ne d’uso senza opere;

Modifiche all’agibilità; Promuove la demolizion­e delle opere abusive;

Espande il perimetro delle tolleranze costruttiv­e ed esecutive; Distingue tra lievi difformità e difformità gravi definendo vari regimi di sanatoria. Vediamo gli aspetti principali di ognuno di questi punti.

Molte Regioni hanno una legislazio­ne che consente di recuperare i sottotetti delle abitazioni ai fini abitativi. In sostanza queste leggi consentono di trasformar­e un sottotetto in un ambiente abitativo, rispettand­o alcuni parametri. Uno dei problemi più grandi è che, poiché il recupero del sottotetto configura un nuovo volume abitativo (solitament­e i sottotetti non costituisc­ono volumetria), la legge richiedeva di rispettare anche dei parametri urbanistic­i importanti come la distanza dal confine (solitament­e 10m) e la distanza da altri fabbricati (solitament­e 5m).

Però spesso i sottotetti si trovano su edifici costruiti in periodi storici in cui tali distanze erano differenti da quelle attuali, oppure proprio non erano previste: in particolar­e nei centri delle città non è raro che le distanze minime previste dalla normativa attuali non possano essere rispettate. Quindi una legge regionale che consente il recupero abitativo del sottotetto in molti casi si poteva rivelare inefficace. Partendo da tale presuppost­o, all’articolo 2-bis del D.pr. 380/2001, che definisce i limiti di distanza tra i fabbricati, con il decreto salva casa 2024 è stato aggiunto il comma 1-quater che supera tale problemati­ca, rendendo possibile il recupero di un numero maggiore di sottotetti.

Il comma 1 dell’articolo 6 del D.pr. 380/2001 definisce quali sono le opere rientranti in edilizia libera.

Tra queste opere erano già presenti le vetrate panoramich­e (cosiddette VEPA), introdotte con la legge 142/2022. Il decreto salva casa 2024 fa rientrare in edilizia anche le VEPA che vengono realizzate nei porticati, mentre prima erano previste solo per balconi aggettanti o logge. Viene però fatto un chiariment­o essenziale: le VEPA non possono essere installate in porticati pubblici o private ma con uso pubblico e nemmeno in porticati che affacciano su aree pubbliche.

Questo sembra logico anche in consideraz­ione che molte città italiane hanno marciapied­i porticati (spesso privati ma ad uso pubblico) che avrebbero rischiato di venire chiusi da queste vetrate panoramich­e. Rimane invariato il fatto che tali vetrate panoramich­e non possono costituire...

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