RECONOCIMIENTO DE DERECHOS CONSTITUTIVOS SOBRE LA PROPIEDAD RAÍZ
La inscripción de una propiedad raíz resulta determinante para el reconocimiento de derechos constitutivos en el caso salvadoreño, es decir, la matriculación de las fincas raíz es un requisito indispensable para la oponibilidad de derechos frente a terceros –cuando en derecho se dice que algo es oponible es porque se tiene la facultad para hacer valer un derecho frente a un tercero–; aunque la oponibilidad no es el único efecto que produce el registro respecto a un sistema declarativo. En el sistema registral constitutivo es obligatoria la inscripción que da validez al acto jurídico; mientras que en un sistema declarativo el acto jurídico es válido por el mero acuerdo de las partes y la inscripción es opcional; cuando se inscribe la propiedad de un inmueble en el Registro Público, dicha acción surte efectos frente a terceros. Cuando un contrato se ha perfeccionado entre dos o más partes, lo establecido en el mismo es obligatorio para las partes involucradas, pero al margen de las partes del contrato, existen otras personas (terceros), sin vinculación con el contrato para quienes ese acto no es vinculante. Es por eso que se dice que en los sistemas constitutivos, desde la celebración del contrato que causa el derecho real, hasta su inscripción, solo se cuenta con un derecho personal. En cualquier caso, el efecto mínimo de cualquier sistema da por sentado que lo registrado es conocido por todos.
Además, vale la pena mencionar que los sistemas de registro se pueden agrupar en tres tipos de modelos: 1) los concebidos para brindar simplemente publicidad –recording, o private conveyancing–, 2) otros identificados como de mera inoponibilidad –deeds registration– y 3) los de fe pública –titles registration–. Los últimos dos cumplen mejor con la teoría de eficiencia, especialmente mientras mayores sean los efectos legales derivados de la inscripción. Estos sistemas registrales son también más eficientes frente a sistemas de seguridad económica, donde se imponen contratos no inscritos, en términos de costes, fiabilidad, sencillez, accesibilidad, prevención y resolución de conflictos.
Por otro lado, hay que tener presente que el art. 657 del Código Civil menciona que se requiere también para la validez de la tradición del dominio de un bien, que el contrato que lo sustenta no tenga errores sobre la identidad del bien que debe entregarse, o de la persona a quien se le hace la entrega, ni en cuanto al título; además, el art. 658 aclara que los errores en los títulos invalidan la tradición, sea cuando una sola de las partes supone un título traslaticio de dominio, como cuando por una parte se tiene el ánimo de entregar a título de comodato; o cuando ambas partes suponen que están suscribiendo un título traslaticio de dominio pero de características diferentes; una de ellas puede suponer que está ante un mutuo, pero la otra que está ante una donación.
De ahí que los sistemas de seguridad jurídica preventiva deben servir de soporte para la administración de justicia, no solo disminuyendo la litigiosidad en el ámbito de su competencia, sino ampliando sus incumbencias para asumir funciones en procesos tales como el arbitraje, la jurisdicción voluntaria u otros, de modo tal que los tribunales de justicia puedan dedicarse a generar seguridad jurídica ex post.
La aclaración anterior tiene como propósito resaltar el sentido teleológico del registro de los actos jurídicos que provocan o sirven de título para la mutación real de las condiciones de propiedad sobre un inmueble (finca raíz), lo cual va más allá de simple oponibilidad de derechos ante terceros.
Los sistemas de seguridad jurídica preventiva deben servir de soporte para la administración de justicia.