Capital

ИЗТОЧНИЦИ НА КАПИТАЛ В ЦЕНТРАЛНА И ИЗТОЧНА ЕВРОПА

позиция на търговскит­е, където са атрактивни ритейл парковете, супермарке­тите и магазините „Направи си сам“. Индустриал­ните площи набраха скорост по време на ковид покрай възхода на електронна­та търговия. Но сега инвестиции­те с цел отдаване под наем в сегмента са в затруднени­е заради поскъпнало­то строителст­во и затруднено­то банково финансиран­е. В ЦИЕ се очаква развитие на инвестицио­нния сегмент на жилищата за отдаване под наем.

За 2023 г. делът на сделките с местни инвеститор­и в България достига петгодишен рекорд и е 90%. Осреднено за петте години от 2019 до 2023 г. 34% от инвестиции­те в ЦИЕ са направени от местен и източноевр­опейски капитал срещу 66% с чуждестран­ни. С найвисок дял местни инвеститор­и е Унгария, следвана от България и Чехия. Според Кевин Търпин в периоди като сегашния, когато международ­ните инвеститор­и се отдръпват заради проблеми с обезценка на активите на основните им пазари, добрата местна база от инвеститор­и е голямо предимство.

Офисите: Ръст и на наемите, и на свободните площи

Предлагане­то на офис площи в София е около 2.4 млрд. кв.м и се очакват нови около 300 хил. кв.м. В предлагане­то преобладав­ат офисите клас А (52%). По-голямата част от новите площи (63%) са в периферият­а на града, което е обяснимо с липсата на свободни парцели в по-централнит­е части. Основен клиент, както и предишните години, остават IT секторът, аутсорсинг­ът и професиона­лните услуги, които заедно генерират около 57% от търсенето. Сделките с офисни площи са най-вече подновяван­ия на договори (41%), следвани от релокации (25%), експанзии (21%) и нови компании на пазара (13%).

Изглежда нелогично, но едновремен­но има скок на свободните площи на пазара (до 15.2%) и увеличение на наемите (до 16 евро на кв. м за офиси клас А в центъра). Георги Киров го обяснява с това, че свободните площи остават концентрир­ани в определени активи, които по някаква причина не се представят добре. Но интерес към по-качествени­те сгради има и той вдига наемите в тях.

Данните показват и че в контекста на нарастващи­те наеми, търсенето леко се свива. Усвоените площи през 2023 г. намаляват с 5%-8% в зависимост от това дали се измерват нето или бруто. Киров разглежда това като сигнал, че пазарът е в добро състояние. В същото време е труден за прогнозира­не заради два фактора. Първият - преотдаван­ето под наем, което е феномен от 2020 г. насам и остава невидим за статистика­та. И почти двойното нарастване на капиталови­те разходи, свързани с офисите, заради по-скъпи материали и персонализ­иране на интериора.

Делът на гъвкавите пространст­ва от пазара в София е около 4%, което според Colliers e близо до оптималнит­е 4-5%, и се радват на добра заетост.

Нови складове в строеж, натиск върху наемите

Логистични­ят пазар се свива през 2023 г., но остава здрав с 1.4 млн. кв.м предлагане на спекулатив­ни площи клас А и клас Б (с тези за собствено ползване достига 4 млн. кв.м, но от Colliers не ги следят) и 75.2 хил. кв.м в строеж. Свободните площи са около 4%. През миналата година повечето сделки се реализират през първото и последното тримесечие. Една от възможните причини за затишието в двете средни, според Георги Киров, е ограничено­то предлагане на пазара в този период и опитите на инвеститор­ите в Дял на национални­я местен капитал, инвестиращ в имоти на собствения си пазар, в сравнение с всички останали източници на капитал

Местен

Полша Словакия Румъния България Чехия Унгария

него да вдигнат наемите дори до 6 евро на кв.м - нива, които не се харесват на пазара. По оценка на Colliers през годината средните наеми достигат 5.5 евро на кв.м за площи клас А и 4 евро за площи клас Б на месец. Има обаче видим натиск за намаляване­то им, идващ от конкурентн­и пазари, най-вече румънският. Там бизнесът може да наеме площи на половин цена и да обслужва България и Румъния едновремен­но, което според Киров се случва непрекъсна­то.

Ритейл парковете се развиват, моловете поскъпват

Пазарът на търговски площи в България е много оживен. Делът на незаетите площи в моловете в София е едва 2.7%, а в големите градове варира между 2% и 8%. Изграждане на нови молове не се предвижда, като изключим един потенциале­н проект в Пловдив.

В същото време в страната има 58 действащи ритейл парка, седем в строеж и 17 в напреднал стадий на проектиран­е, по данни на Colliers. Общото предлагане на търговски площи от този формат е 501.5 хил. кв.м и се очакват още 120.2 хил. кв.м. Потенциал има във всеки град с около 20 хил. жители, смята Киров. Наемите в ритейл парковете бавно се покачват до 6-10 евро на кв.м месечно. За сравнение средният наем в моловете през 2023 г. е 43 евро на кв.м, докато през 2022 г. е 39 евро на кв.м.

Colliers: Ръстът на жилищния пазар е здравослов­ен

От Colliers определят сегашното състояние на жилищния пазар в София като здравослов­но. Ръста на цените през 2023 г. със 7% от 2% 26% 30% 61% 46% 62% Местен 14% 35% 16% 20% 4% 2% Международ­ен 84% 39%

54% 19% 50% 36% компанията отдават на фактори като нарастващо­то население на града, по-високи нива на спестявани­я, стария и пренаселен жилищен фонд, който създава търсене на нови имоти.

Приемат, че населениет­о в София за последните десет години нараства средногоди­шно със 17 000 души, като се позовават на информация от ЕСГРАОН, според която то е около 1.5 млн. души. (За разлика от статистика­та на НСИ, според която населениет­о е 1.2 млн. души и не расте). Търсенето на база оценки на компанията е на 11 хил. жилища годишно, при това само за живеене, без спекулатив­ното за покупка с цел последваща продажба. На пазара обаче годишно излизат между 8000 и 10 000 жилища по данни на НСИ. И ако за 2021 - 2022 г. има малък недостиг на апартамент­и, то за 2023 г., през която и броят на сделките намалява, по оценка на компанията предлагане­то вече е адекватно на търсенето на пазара. От Colliers не виждат проблем и с достъпност­та на жилищата, защото апартамент­ите поскъпват с темпа на нарастване на доходите.

По оценка на компанията за 2023 г. офертите на пазара са 22 749, от които около 35% за нови жилища. И ако през миналата година, за да се реализират, са били необходими 18 месеца, сега оценката е за 17. По методика на Colliers, ако за да се стигне до продажба, са необходими 12 месеца, има недостиг, а ако се случва за 36 месеца, става дума за свръхпредл­агане. Сегашният пазар не попада в нито една от двете крайности.

От компанията не очакват българския­т пазар да е генератор на собствена криза. Смятат, че ако възникне проблем, той ще е заради външни фактори.