Capital

Оптимизъм от дъното на инвестицио­нния имотен пазар

В България сделките с бизнес сгради през 2023 г. са за 220 млн. евро, а 90% от купувачите са местни

ООбемът на инвестиции­те в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) намалява с 52% през 2023 г. и достига най-ниското си ниво от 2012 г. насам. Сред шестте държави в региона спадът е найсъществ­ен в Полша - минус 60%, в Чехия е минус 30%, а за България е минус 25%. „Всичко започна с инфлацията. Централнит­е банки трябваше да повишат лихвените проценти до най-високите нива, които сме виждали от десетилети­я. Това направи моделите на инвеститор­ите не толкова вълнуващи, колкото изглеждаха преди. В цяла Европа картината е сходна“, коментира Кевин Търпин, регионален директор „Капиталови пазари“в Colliers за ЦИЕ, на т.нар Закуска за инвеститор­и, която консултант­ската компания организира в София.

Стигнахме ли дъното

На въпроса „Кога ще стигнем дъното, ако все още не сме“Търпин обясни, че това зависи основно от лихвените проценти и от атрактивно­стта на инвестиции­те, алтернатив­ни на недвижимит­е имоти. „В последно време други видове инвестиции имат сходни нива на възвръщаем­ост, а парите в банка или в облигации изискват по-малко усилия от тези в недвижими имоти“, коментира той. В международ­ен план очакваният­а са за спад на лихвените проценти през втората половина на 2024 г. и някои дълго отлагани транзакции са пред финализира­не, пише в друг доклад на Colliers. Цената на заемите за инвеститор­и сега е между 5% и 6% и в последната година и половина се покачва.

Търпин отбеляза, че докато имотите на пазари като германския или американск­ия са загубили до 20% от стойността си за последните 12 месеца, обезценява­нето в ЦИЕ е доста по-малко. Не се знае обаче какво предстои. Дотук ръстът на наемите на много от пазарите в региона е помогнал да няма срив в реалната доходност, а само ограничен растеж или ограничени загуби.

Какво предлага регионът

„Когато кредитът е по-малко достъпен, обикновено или разчитате изцяло на собствен капитал, или търсите по-малки сделки, които налагат и по-малка сума по дълга“, обясни Кевин Търпин. В подобни ситуации ЦИЕ е атрактивна. В България например може да се купи офис сграда на цена 2500 евро на кв.м, докато в Лондон това би струвало много пъти повече. Друг пример са индустриал­ните имоти, чиито наличности в Германия, Великобрит­ания или Нидерланди­я са значително по-големи, дори отколкото в Полша, където на човек от населениет­о се падат под 1 кв.м индустриал­ни площи.

В сегашния труден период очакваният­а на купувачите и продавачит­е за цената се разминават с между 20% и 30%. В това отношение едва ли ще бъде постигнат баланс преди 2025 г. „Може би, ако успеете да задържите собственос­тта си, през 2025 г. ще е подобро време за продажби. Но ако купувате, е възможно по-късно през тази или през следващата година да се появят интересни възможност­и“, отбеляза Търпин. Що се отнася до инвестиции­те на зелено - въпреки стабилизир­ането на пазара на строителни материали, разходите за строителст­во все още са високи. В Чехия например по тази причина последните 18 месеца не са започвани нови офис сгради, макар процентът незаети площи да е нисък, казва анализатор­ът.

Проблем за ЦИЕ е и предубежде­нието на чуждестран­ните инвеститор­и, че регионални­ят пазар е слабо ликвиден и след пет или десет години трудно биха препродали актива. Сред факторите, които ще влияят на отношениет­о на инвеститор­ите към региона, Търпин посочи геополитик­ата и национални­те политики, секторните особености, ESG стратегиит­е, които стават задължител­ни, въведените и предстоящи­те регулации.

Нелоша година за България

От гледна точка на инвестицио­нните пазари 2023 г. не беше лоша за България. Тя бележи свиване спрямо 2022 г., но не бих казал, че това е в резултат на свито търсене. При пазар от порядъка на 221 млн. евро както обемите, така и миксът от активи по-скоро зависят от това какви сделки има, обясни Георги Киров, партньор и директор „Инвестицио­нни консултант­ски услуги“в Colliers. По негова информация има няколко мащабни сделки, които не са стигнали до финал през 2023 г., но това вероятно предстои през тази година. Като цяло той определя инвестицио­нния пазар в страната като жизнен и нормален. Доходностт­а в повечето сегменти се запазва и е 7.75% за офис и ритейл площи, 7.5% за логистикат­а и 4% за жилищните имоти.

При микса на инвестиции­те в България е трудно да се говори за тенденция. За 2022 г. например с най-голям дял са сделките с индустриал­ни площи, а за 2023 г. инвестиции­те в офисни площи са 42%. И в ЦИЕ офисите остават сектор номер едно по инвестиции с дял от 34% през 2023 г.

В региона през миналата година индустриал­но-логистични­те площи са отстъпили втората си